Decyzja o warunkach zabudowy - kiedy jest potrzebna i jak ją uzyskać?

WZiZT, czyli wuzetka - co to takiego?

Bez decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub aktualnego wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego, nie sposób uzyskać pozwolenia na budowę. Warunki zabudowy to kluczowy dokument kompletowany w czasie gromadzenia dokumentacji potrzebnej do złożenia w urzędzie gminy, starostwa, lub miasta. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu - inaczej WZiZT, czy potocznie "wuzetka", określają zbiór zasad i norm, jakim ma podlegać budynek realizowany na konkretnej działce. Warunki zabudowy porządkują krajobraz danego terenu, ujednolicając zabudowę wg określonych kryteriów. Warunki zabudowy są wydawane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w formie decyzji administracyjnej.

Co znajduje się w zapisach warunków zabudowy?

Warunki zabudowy zawierają cały szereg regulacji i norm, którym podporządkowany będzie nasz przyszły dom. Dlatego warto przeglądać projekty domów właśnie pod kątem poznanej "wuzetki". Zapisy decyzji zawierają m.in. takie regulacje, jak:

• wymagany kąt nachylenia i geometria dachu (projekty domów z dachem dwuspadowym, wielospadowym)
• wysokość całkowita budynku
• szerokość elewacji frontowej
• maksymalna powierzchnia zabudowy (liczona w procentach w stosunku do powierzchni działki)
• minimalna ilość terenu biologicznie czynnego
• układ kalenicy względem drogi, z której jest wjazd na posesję
• w niektórych przypadkach konkretna zostaje narzucona kolorystyka elewacji, pokrycia dachowego, konstrukcja ogrodzenia, czy możliwość realizacji innej architektury na działce.

Dom przy Modrzewiowej 16 - www.galeriadomow.pl

Kiedy wystąpić o warunki zabudowy?

O warunki zabudowy musimy zadbać zanim na dobre rozpoczniemy przeglądać projekty domów. Dopiero posiadając wuzetkę (lub MPZT) możemy dobierać konkretny projekt domu pod narzucony działce schemat. Znając WZiZT unikniemy nieprzyjemnej sytuacji, w której wybraliśmy wymarzony projekt domu, zakupiliśmy go równie okazyjnie, ale niestety nie spełnia on warunków wydanych dla naszej działki. Renomowane biura projektowe, co prawda, umożliwiają zamianę projektu na inny, ale po co tracić czas i narażać się na zawód. O warunki zabudowy należy więc wystąpić przed gruntowną analizą i odpowiedzią na pytanie; jakie projekty domów podobają się nam najbardziej.

Jest jeden przypadek, kiedy nie musimy starać się o wuzetkę - gdy nasza działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu (wspomniane wcześniej MPZT). W takiej sytuacji dokumentem potrzebnym do uzyskania pozwolenia na budowę będzie wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Ile to kosztuje i jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - w przypadku budowy domu jednorodzinnego - nie wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów. "Wuzetka" jest całkowicie bezpłatna, ale do jej uzyskania niezbędna jest kopia mapy geodezyjnej, za którą będziemy musieli zapłacić.

Zasadniczo decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, jednak może ona ulec dezaktualizacji w dwóch przypadkach; gdy gmina sporządzi miejscowy plan zagospodarowania terenu, lub gdy na tej samej działce pozwolenie na budowę uzyska inny wnioskodawca (najczęściej ktoś z rodziny, budujący dom na działce, do której ma prawo współwłasności).

Kiedy i jak można zmienić decyzje o warunkach zabudowy?

Jeśli nie zgadzamy się z wydaną decyzją możemy ją oprotestować. W ciągu 14 dni od otrzymania powiadomienia o wydanej decyzji możemy wnieść odwołanie właściwej jednostki administracyjnej. Jest to najczęściej kolegium odwoławcze w danym urzędzie gminy, powiatu, miasta.

Wprowadzenie zmian w decyzji o warunkach zabudowy jest tak naprawdę wydaniem nowej decyzji, co wiąże się z koniecznością skompletowania pełnej dokumentacji. O wprowadzeniu zmian musi być poinformowana każda ze stron postępowania. Decyzja może zostać zmieniona, jeśli nie koliduje ona z interesem lokalnej społeczności, lub jeśli argumenty wnioskodawcy są racjonalne i nie godzą w dobro współmieszkańców okolicy.

Dom przy Bukowej 22 - www.galeriadomow.pl

Jak widzimy przygotowanie do budowy domu to nie tylko przyjemne chwile, w których przeglądamy projekty domów. To również konkretna procedura, której musimy być świadomi. WZiZT to początek naszej przygody z formalnościami związanymi z budową domu. Kolejne etapy to adaptacja, czy procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę. Warto je poznać zanim na dobre zabierzemy się za budowę własnego domu.