Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Z formalnego punktu widzenia, zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że przyszły akt sprzedaży musi być wyraźnie określony pod względem przedmiotu transakcji, jego ceny, sposobu zapłaty oraz innych kluczowych kwestii, bez których dokument ten byłby niekompletny.

Jeśli sprzedający i kupujący zdecydują się zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to zyskują dodatkową korzyść — w razie uchylania się jednej ze stron od podjętych przez nią zobowiązań mogą skuteczniej dochodzić swoich praw, na przykład zawarcia umowy przyrzeczonej, przed sądem.

W sytuacjach, gdy proces transakcyjny zabiera dużo czasu (z powodu długiego oczekiwania na kredyt albo prac adaptacyjnych), umowa przedwstępna pozwala zabezpieczyć zaangażowanie stron i daje im potrzebną przestrzeń do działania. Ma to szczególne znaczenie na dynamicznych rynkach, gdzie lokal dziś wystawiony na sprzedaż lub wynajem jutro może już przyciągnąć kilku lub nawet kilkunastu potencjalnych kupców. Tak jest chociażby w regionach nadmorskich - przykładem może być wynajem mieszkań w Gdyni, gdzie rotacja ofert bywa naprawdę szybka i tylko umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania pozwala zarezerwować lokal na czas załatwiania formalności.

Na co zwrócić uwagę przy redagowaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Opracowując treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, należy skupić się na kilku kluczowych obszarach, by uniknąć luk i późniejszych konfliktów na ich tle czy interpretacyjnych pułapek.

Precyzyjne oznaczenie stron i przedmiotu

Choć wydaje się to oczywiste, w praktyce często zdarzają się błędy lub niejasności przy identyfikacji stron. W umowie należy więc dokładnie wskazać wszystkie osoby lub podmioty uczestniczące w transakcji: dla osób fizycznych - imię i nazwisko, adres, numer dokumentu tożsamości oraz PESEL lub NIP; dla osób prawnych - nazwę, siedzibę, numer KRS oraz dane osób uprawnionych do reprezentacji.

Przedmiot umowy - czyli mieszkanie lub inna nieruchomość - powinien być opisany z pełną dokładnością. Należy podać jego adres, numer lokalu, kondygnację, na której się znajduje, powierzchnię oraz numer księgi wieczystej i przynależności takie jak piwnica czy garaż, a także udział w częściach wspólnych budynku. Warto również uwzględnić stan prawny nieruchomości, w tym własności, istniejące hipoteki oraz wszelkie ograniczenia i obciążenia.

Gdy sprzedający jest właścicielem też innych lokali przeznaczonych pod najem — na przykład prowadzi działalność związaną z rynkiem nieruchomości jak wynajem mieszkań w Gdyni — umowa musi jasno określać, który konkretnie lokal jest przedmiotem sprzedaży.

Ustalenie ceny i sposobu zapłaty

Jednym z najważniejszych punktów umowy przedwstępnej jest cena nieruchomości. Kwota powinna być sprecyzowana - najlepiej zarówno cyfrowo, jak i słownie. Trzeba też zaznaczyć, czy chodzi o kwotę brutto czy netto, szczególnie gdy strony są podatnikami VAT i ma to znaczenie przy rozliczeniach podatkowych.

W umowie należy również określić sposób oraz terminy płatności: zadatku lub zaliczki (jeśli przewiduje się takie zabezpieczenie) oraz pozostałej części ceny. Do wyboru mamy przelew, wpłatę gotówkową lub konto notarialne. Jeśli część kosztów ma być sfinansowana kredytem, warto uwzględnić warunek jego uzyskania - dzięki temu zawarcie ostatecznej umowy będzie uzależnione od realizacji tego warunku.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej i warunki wydania nieruchomości

Umowa przedwstępna powinna przewidywać konkretny termin, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona, czyli akt notarialny przenoszący własność. Jeśli strony nie ustalą tego terminu, to zgodnie z prawem jedna z nich może wyznaczyć termin samodzielnie, ale pod warunkiem, że nie będzie on przekraczał roku od momentu zawarcia umowy przedwstępnej.

Warto również zawrzeć w umowie przedwstępnej postanowienie dotyczące wydania nieruchomości: czy zostanie ona oddana do użytku kupującego w dniu podpisania aktu notarialnego, czy wcześniej, a może będzie przekazywana w częściach na przestrzeni określonego czasu? Jeśli strony zgadzają się na wcześniejsze przekazanie lokalu, na przykład w celu przeprowadzenia remontu, należy jasno określić zasady odpowiedzialności za ewentualne zużycie, naprawy czy uszkodzenia.

Zabezpieczenia finansowe: zadatek, zaliczka, kara umowna

Aby zmotywować strony do wywiązania się ze swoich zobowiązań, w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania często określa się zadatek. W razie odstąpienia od finalizacji transakcji przez jedną ze stron, druga może go zatrzymać lub żądać jego podwojenia - tak stanowi art. 394 k.c.

Alternatywą dla zadatku jest zaliczka - jeśli została przewidziana i wpłacona przez kupującego, przysługuje mu jej zwrot w przypadku wycofania się sprzedającego z transakcji, choć umowa może przewidywać potrącenie kosztów poniesionych na przygotowanie sprzedaży.

Dobrą praktyką jest również zawarcie w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania kary umownej za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzięki temu, nawet jeśli szkoda nie zostanie udowodniona, uprawniona osoba może dochodzić ropszczeń zgodnie z ustalonym poziomem sankcji.

Klauzule warunkowe i prawo odstąpienia

W umowie przedwstępnej warto uwzględnić warunki, których niespełnienie uprawnia drugą stronę do odstąpienia do finalizacji transakcji. Najczęściej stosuje się warunek dotyczący uzyskania kredytu: jeśli kupującemu nie uda się uzyskać finansowania w wyznaczonym terminie, będzie mógł zrezygnować z transakcji bez ponoszenia sankcji. Inne, często stosowane warunki to na przykład stwierdzenie nieprawidłowości prawnych, brak zgód administracyjnych lub ujawnienie nieznanych wcześniej obciążeń nieruchomości.

Ważne, by procedura odstąpienia była dokładnie opisana i precyzyjnie określała, w jaki sposób i w jakim terminie składa się oświadczenie oraz jakie skutki finansowe i jakie konsekwencje ponosi każda ze stron.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej i dodatkowe zabezpieczenia

Jednym z narzędzi zwiększających bezpieczeństwo kupującego jest żądanie złożenia wniosku o wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu osoby trzecie - potencjalni nabywcy czy wierzyciele sprzedającego - zostaną poinformowane, że nieruchomość jest obciążona zobowiązaniami wynikającymi z zawartej umowy.

Ponadto strony mogą zabezpieczyć się finansowo, zastrzegając w umowie obowiązek zwrotu poniesionych kosztów, w tym opłat notarialnych i sądowych oraz wydatków na dokumentację i ekspertyzy - na wypadek, gdyby transakcja nie doszła do skutku z winy jednej ze stron.

Jaka forma umowy przedwstępnej jest najbezpieczniejsza — pisemna, notarialna, elektroniczna?

Z prawnego punktu widzenia umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej - w takiej postaci będzie prawnie wiążąca, choć jej moc wykonawcza jest ograniczona. Strona poszkodowana niewywiązaniem się z takiej umowy może co prawda dochodzić odszkodowania, ale nie ma podstaw, by zmusić drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego, zgodnie z wymogami przewidzianymi dla umowy sprzedaży nieruchomości. Wówczas nabiera ona znacznie większej mocy prawnej i w przypadku uchylania się od finalizacji transakcji przez jedną ze stron druga może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. To rozwiązanie jest powszechnie stosowane jako skuteczne zabezpieczenie transakcji.

Jeśli chodzi o formę elektroniczną, to prawo cywilne coraz szerzej ją dopuszcza, jednak ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości wymaga sporządzenia i podpisania tradycyjnego aktu notarialnego. Tylko teoretycznie umowa przedwstępna może być zawarta elektronicznie, w praktyce taka jej forma nie spełnia wymogów przewidzianych dla umowy przyrzeczonej, na jej podstawie nie będzie więc potem można skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem.

Z tego względu przy transakcjach dotyczących nieruchomości o znacznej wartości notarialna forma umowy przedwstępnej stała się standardem rynkowym i najskuteczniejszym zabezpieczeniem przed nieoczekiwanym wycofaniem się którejkolwiek ze stron.

Co robić, gdy druga strona odmawia podpisania umowy przyrzeczonej — jakie kroki podjąć?

Najpierw zawsze rekomenduje się wysłanie pisemnego wezwania do wywiązania się ze zobowiązania, dokumentu przypominającego o obowiązkach wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej i wyznaczającego konkretny termin dopełnienia formalności.

Jeśli to nie poskutkuje, możliwe są dwa dalsze scenariusze:

1. pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej - dostępny, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi formalne, zwłaszcza jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego (sąd może wówczas wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej).
2. roszczenie odszkodowawcze - dostępne, gdy forma umowy przedwstępnej nie pozwala na wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej (poszkodowana strona może domagać się naprawienia szkody powstałej wskutek niewywiązania się z zobowiązania, często na podstawie uzgodnionej wcześniej kary umownej).

Ważna uwaga: roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dlatego tak ważne jest pilnowanie terminów i niepozostawianie sprawy bez reakcji.

Sąd rozsądzający spór analizuje treść umowy przedwstępnej, zachowanie obu stron oraz zgromadzone dowody (korespondencję, wezwania, dokumentację), po czym orzeka przymus zawarcia umowy przyrzeczonej lub przyznaje pokrzywdzonemu odszkodowanie.

Kiedy umowa przedwstępna traci sens — ryzyka, o których nie wolno zapomnieć

Mimo że umowa przedwstępna stanowi silne zabezpieczenie, wiąże się z pewnymi zagrożeniami:

• Nieprecyzyjne postanowienia - zbyt ogólne zapisy dotyczące terminu lub warunków transakcji mogą zostać uznane za niewystarczające do wyegzekwowania umowy.
• Niewłaściwa forma - umowa zawarta jedynie w formie pisemnej, bez aktu notarialnego, znacząco ogranicza jej moc wykonawczą.
• Wygórowane kary umowne - zbyt wysokie lub arbitralnie ustalone sankcje mogą zostać przez sąd uznane za klauzule niedozwolone.
• Przedawnienie roszczeń - upływ rocznego terminu od planowanej daty zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza utratę szansy na dochodzenie swoich praw.
• Brak wpisu w księdze wieczystej - niewpisanie roszczenia osłabia pozycję kupującego wobec działań osób trzecich, które mogą nabyć prawa do nieruchomości.
• Zmiany prawa - nowelizacje przepisów podatkowych lub innych regulacji mogą wpłynąć na opłacalność transakcji lub wysokość obciążeń. Dobrze skonstruowana umowa powinna uwzględniać takie scenariusze.

Na rynkach dynamicznych, gdzie konkurencja jest silna, a oferty szybko znikają - na przykład w miastach nadmorskich czy atrakcyjnych aglomeracjach - czas finalizacji transakcji bywa kluczowy. Umowa przedwstępna, która zapewnia bezpieczny margines czasowy i zabezpiecza wpłacone środki, staje się istotnym atutem negocjacyjnym.

Scenariusz praktyczny: kiedy umowa przedwstępna ma znaczenie w realnej sytuacji

Wyobraźmy sobie taką sytuację: Alicja planuje kupić mieszkanie, ale potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu. Z kolei Marek, sprzedający, prowadzi firmę zarządzającą nieruchomościami i ma w ofercie między innymi "wynajem mieszkań Gdynia" - nie chce więc całkowicie wycofywać lokalu z obrotu.

Strony zawierają umowę przedwstępną. Alicja wpłaca zadatek, a Marek zobowiązuje się nie sprzedawać mieszkania nikomu innemu i zapewnia, że do momentu zawarcia aktu notarialnego lokal będzie wolny od najemców. Umowa przewiduje, że jeśli bank odmówi kredytu, Alicja może odstąpić od finalizacji transakcji i otrzymać zwrot zadatku. Jeśli Marek się uchyli, Alicja będzie mogła domagać się podpisania umowy przyrzeczonej przed sądem.

W międzyczasie Marek otrzymuje znacznie korzystniejszą cenowo ofertę od innego klienta. Ponieważ umowa przedwstępna zabrania mu sprzedaży nieruchomości innej osobie, Marek próbuje ją unieważnić, twierdząc, że jej postanowienia były niedoprecyzowane. Alicja reaguje wezwaniem do wykonania zobowiązania, a gdy to nie skutkuje - kieruje sprawę do sądu.

Jeśli zapisy umowy zostały dobrze sformułowane, ze wskazaniem konkretnego terminu i warunku uzyskania kredytu, a całość została sporządzona w formie aktu notarialnego, szanse Alicji na wygraną są bardzo wysokie. Marek będzie zobowiązany sfinalizować transakcję z Alicją, bez względu na to, że inny nabywca proponował wyższą cenę.

Wskazówki końcowe, które uczynią umowę przedwstępną realnym zabezpieczeniem

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zadbaj o precyzję każdego jej zapisu. Unikaj ogólnikowych sformułowań i nie pozostawiaj żadnych kwestii do uzgodnienia później. Upewnij się, że terminy są realistyczne, a warunki przejrzyste i jednoznaczne. Rozważ też formę notarialną, zwłaszcza gdy w grę wchodzi transakcja o znacznej wartości lub gdy istnieje duże ryzyko wycofania się drugiej strony.

Skrupulatnie dokumentuj wszystko: korespondencję, wezwania, oświadczenia, daty. W razie sporu materiały te staną się kluczowymi dowodami w sądzie. Jeżeli transakcja jest powiązana z działalnością najmu lub zarządzania nieruchomościami, wyodrębnij obszar, który podlega sprzedaży i zabezpiecz się przed roszczeniami najemców.

Jeśli któraś strona nie dotrzyma warunków umowy, nie czekaj bezczynnie — działaj szybko: najpierw wystosuj wezwanie do wywiązania się ze zobowiązania, a jeśli to nie przyniesie efektu, podejmij kroki prawne. Warto również przewidzieć w umowie scenariusze alternatywne, takie jak możliwość przedłużenia terminu czy konsekwencje zmian w przepisach prawnych.

Nie traktuj umowy przedwstępnej jako czystej formalności - to fundament, na którym opiera się bezpieczeństwo całej transakcji i przyszłość danej nieruchomości.